Affitti Privati

Salve.
Sto per stipulare un regolare contratto di locazione 4+4 per un immobile ad uso abitativo. Il locatore non è residente e presente nella città in cui si trova l'immobile, e affitta a distanza l'immobile da anni. Non avendo mai controllato le condizioni dell'appartamento alle varie uscite/ingressi dei vari conduttori, il locatore dichiara di non essere al corrente di alcuni piccoli problemi che questi hanno creato all'appartamento. In particolare la carta da parati è lievemente danneggiata in più punti, il box doccia semirotto e ci sono le tracce nei muri (mal coperte con nuova carta da parati) dell'installazione di due condizionatori d'aria. Intendiamoci sono piccolezze, lo stato complessivo dell'immobile resta buono e io sono soddisfatto.
Tuttavia, per mia tutela, ho fatto notare verbalmente queste cose. Il locatore, in modo legale ma a mio avviso scorretto, vorrebbe imputare i problemi all'ultimo conduttore che, per motivi personali, è stato solo due mesi in affitto e non è chiaramente responsabile di questi piccoli problemi (sono visivamente di vecchia data!). L'errore dell'ultimo conduttore è stato dichiarare nel contratto di locazione che l'immobile era in "buono stato", senza segnalare i problemi.
Adesso io mi trovo di fronte ad un dilemma "etico". Vorrei dichiarare la presenza di questi piccoli difetti, in modo che in futuro non vengano imputati a me quando concluderò il mio contratto. Allo stesso tempo, però, non vorrei danneggiare il conduttore uscente, che, pur essendo evidentemente innocente, verrebbe "incastrato" dal locatore.
Esiste un modo in cui io, pur dichiarando il "buon stato dell'immobile" al mio ingresso, possa segnalare i piccoli problemi presenti? Ad esempio con un verbale di ingresso?
Spero di essere stato chiaro. Grazie per il vostro aiuto,
G.

Gentile utente,
lei deve assolutamente dichiarare lo stato attuale dell'immobile nel contratto o attraverso altro atto (controfirmato) contestuale al suo ingresso.
Il conduttore uscente, al fine di evitare di pagare danni non a lui attribuibili, potrebbe richiedere una perizia che accerterebbe il periodo di riferimento, quindi antecedente ai 2 mesi.

Grazie

Buonasera,
mi trovo ad affrontare una situazione un pò particolare con il mio attuale locatore.
Nel 2002 prendo in affitto un appartamento COMPLETAMENTE ARREDATO con un contratto di 4 anni rinnovato se non disdetto, lasciando tutti i servizi (luce e gas) intestati a suo nome.
Dopo aver richiesto la residenza mi reco in comune per sottoscrivere e firmare la denuncia dei locali per la tassa sullo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, il proprietario ne viene a conoscenza e molto seccato mi contatta chiedendomi di dargli la prima bolletta sulla tassa rifiuti appena ricevuta ed intestata a mio nome dicendomi che ci avrebbe pensato lui a sistemare ogni cosa e che la tassa sarebbe rimasta a suo nome (???) per non avere problemi burocratici a suo dire.
Mi viene rilasciato insieme al contratto di affitto anche la ricevuta di deposito cauzionale in cui si precisa che la somma da me versata verrà versata su un libretto bancario al portatore e produrrà a favore del conduttore (io??) i relativi interessi.
Nel 2005 torna alla carica dicendo che il contratto d'affitto che avevo firmato nel 2002 non era stato registrato, dunque ne firmo uno nuovo un "contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria" con l 'occasione mi viene anche aumentato l'affitto di 50 euro, vi è scritto al punto quattro del contratto: "il canone annuo di locazione complessivo è stabilito per un importo di 12 rate mensili dell'importo di 300 euro oltre a 200 euro per il rimborso delle spese generali di manutenzione immobile (mai fatta) mobili (mai cambiati) giardino (mai fatti lavori di manutenzione). La divisione fra canone di locazione e spese generali viene effettuata ai soli fini tributari dal punto di vista civilistico si tratta di una somma inscindibile dovuta nella sua interezza alle scadenze prestabiliti"
Vuol dire che il proprietario di casa ha pagato le tasse solo sul primo importo di 300 euro???
Il proprietario non ha mai eseguito lavori di manutenzione sulla casa anzi ci sono stati problemi con gli elettrodomestici già vecchi quando entrai per la prima volta in casa, vecchi a tal punto che sia la lavatrice che la lavastoviglie ho dovuto comprarle nuove a mie spese.
Scopro qualche mese fa parlando con il vicino di casa che abita in un appartamento della stessa metratura del mio che lui paga 3 volte meno rispetto a me di tia, il proprietario mi ha sempre portato le copie incomplete delle bollette sulla spazzatura che lui pagava anticipatamente e che veniva associata alla bolletta della casa dove lui risiede.
Mi faccio dare una copia completa della bolletta e scopro dunque che l abitazione dove abito è stata registrata ad uso ufficio con delle tariffe assolutamente maggiorate rispetto ad un uso abitativo, rifaccio tutti i conteggi e mi metto d accordo con lui sullo scalare di quanto pagato in più di tia rispetto al canone di affitto e tutto finisce lì.
Due mesi fa torna alla carica e mi propone un accordo visto che da gennaio "dovremo" fare un nuovo contratto di affitto viste le nuove leggi sui contratti di locazione anche le volture delle spese: lui non mi aumenta l'affitto se io lascio invariata la bolletta della spazzatura dichiarando in comune che la casa dove abito è un abitazione ad uso ufficio/commerciale.
Io sono stufo di avere a che fare con questa gente ho già trovato una nuova casa e vorrei andarmene nel più breve tempo possibile ( per fine dicembre sarebbe l'ideale) come mi devo comportare visto anche il comportamente poco "chiaro" del mio padrone di casa? Cosa mi consigliate?
Grazie a chi mi risponderà.

Premetto che non sono avvocato/commercialista, né in generale esperto del settore... io al tuo posto:

Manderei subito la raccomandata per la disdetta del contratto

Aspetterei, quindi, il periodo di preavviso (spero sia meno di 6 mesi)

Per gestire la restituzione della caparra al termine del preavviso ci sono due strade perseguibili:

- Paghi tutte le mensilità residue e se quando vai via il locatore non ti restituisce la caparra lo minacci di denunciare che l'appartamento non è ad uso commerciale (ovviamente così rischi di non beccare un soldo, ma almeno resti nel giusto)

- Non paghi le ultime mensilità per recuperare la caparra (così ti metti dalla parte del torto, ovviamente, ma almeno sei certo di recuperare la caparra)

Spero di esserti stato utile.
Ciao

@gfontana...la Sua risposta per quanto umana, andrebbe epurata dalle esplicite istigazioni a delinquere...non crede? :°D
Domanda: ma se l'immobile è iscirtto ad uso commerciale siamo sicuri che il contratto di cui fa menzione gabbana sia stato registrato?
Per saperlo è suff. andare ad uno sportello dell'agenzia delle entrate...e verificare... se il contratto che lei ha sottoscritto esiste e se è stato registrato...
Se così non fosse io mi rivolgerei tranquillamente al locatario riportandolo a più miti consigli.
Nel caso in cui invece da tale strada non dovesse trovare soddisfazione, io mi rivolgerei ad un legale per la tutela dei miei diritti. ^_^
Cordialità

Grazie infinite per le vostre risposte... Gfontana hai ragione ci avevo pensato anchio a non pagare le ultime mensilità alla fine se hai a che fare con persone poco corrette che se ne fregano di tutto reagisci di conseguenza.
Denise mi stai mettende la pulce nell'orecchio... l'immobile è registrato ad uso commerciale solo ed esclusivamente per il discorso tia ( tassa rifiuti) per l'enel invece io risiedo in una seconda casa ... bolletta sempre intestata al proprietario.
Ho il contratto in mano presenta una marca da bollo e presenta il timbro della registrazione tramite l'ufficio tributi della provincia firmato sia da me che dal proprietario.
Tra qualche giorno andrò a parlare direttamente con il proprietario spero veramente di riuscire a trovare un accordo ragionevole per entrambi, incrociate le dita per me!!!